Miksi Is Your Korjaa ja Flip Tarjous Väärä?

Ennen vanhaan muutama vuosi sitten (hymy), laskemalla korjata ja kääntää kiinteistöjen tarjoukset oli melko yksinkertainen. Sinun piti vain määritellä jälkeen korjattu arvo, anna itsellesi virhemarginaali /voitto, vähennä pois korjaukset, ja tarjous oli yleensä hyvä mennä.

Nykyään se on paljon erilaisia. Jos olet kiinnostunut korjata ja kääntää kiinteistöjen, vanha yhtälö lukea, että tarjous on olla noin 70% jälkeen korjattu arvo, miinus korjaukset. Mikä tämä yhtälö tarkoittaa, että noin 15% myyntikate menisi ostaa, myydä, ja pidä kustannukset, ja 15% Kaupan olisi teidän nettotuloksesta. Yksinkertainen tarpeeksi, eikö?

Tänään jos käytät että yhtälö, voisit olla todellista yllätys. Ja että yllätys on, että olet todennäköisesti ole ostamassa liikaa tarjouksia.

Ja miksi?

Se johtuu yhtälö ei pidä muutoksia markkinoilla ja muutokset kovan rahan lainaamista käytäntöjä. Lisäksi laskussa asuntojen hinnat, on ollut suuria muutoksia kovan rahan lainaamista käytännöt - koska monet heistä sai murskattua viimeisten kolmen tai neljän vuoden alaspäin-trendit asuntomarkkinoilla. Niin lainanantajat, jotka eivät edelleen, ovat viisaampia, ovat tiukentaneet kriteerit, ja ovat tyypillisesti latauksen enemmän pisteitä, korot ja maksut.

Katsotaanpa pari esimerkkiä saada käsitys, mitä jotkut kovalla rahanlainaajien periä tänään. Minun alueella, tyypillinen kovan rahan lainanantaja perii 15% korko, 4 lainan pistettä, ja $ 695 lainaa lähdeverkossa maksu. Toinen lainanantaja, mistä eri alueella, lainasi minulle (varten $ 100000 laina) $ 5,500 ennakko- maksuja, plus 2 prosenttiyksikköä kuukaudessa, plus $ 500 lainaa lähdeverkossa maksu. Muista myös, että tyypillinen korjata ja läppä käsitellä yleensä noin 5-6 kuukautta "aika alkuperäisen ostohinnan rehab ja myydä. Ja meillä on vielä lisätä kiinteistöjen palkkiot myydä vähittäiskaupassa!

Joten murtaa maksuja nähdä kuinka lähellä 15% arvio on ostaa, myydä, ja pidä kustannukset. Menemme ensimmäisen lainanantajan: Maksamme 4 pistettä etukäteen; Kiinnitämme myös 1,25 prosenttiyksikköä joka kuukausi, kuuden kuukauden (plus $ 695). Lisäksi me maksaa noin 6 pistettä (3% listalle ja 3% osto) vuonna asiamiespalkkioista kun myymme omaisuutta MLS.

Siksi lisäämällä 4 pistettä ostaa, plus 7,5 pistettä varten pitää, plus 6 pistettä myydä, tuo meidät yhteensä noin 17,5 pistettä. Huomaa myös, että emme ole mukana kustannukset kahden sulkemisten (yksi, kun ostamme korjata ja muut kun myymme) ja lisää pitopöytä satunnaisiin että uuden ostajan FHA tarkastusraportti yksityiskohtia. Tämä voisi helposti olla toinen 2 pistettä.

Ehkä yksi kaikkein tuskallista asioita, joita emme ole on se, että tarjoukset ovat tulossa 2-3 prosenttiyksikköä pienempi, tapahtumat.

Joten avain tähän kaikkeen on saada ohjelma, jonka panosmuuttujia ja parametreja voidaan muuttaa siten, että tarjoukset eivät perustu kova joukko numeroita. Vuosien jälkeen tehdä näitä laskelmia käsin, kumppanini ja olen kehittänyt asuntokaupan tarjoaa ohjelmisto tehdä elämäämme paljon helpompaa. Voimme nyt kampi pois tarjouksia ja päättää irtautumisstrategia sekunneissa.

fix ja läppä markkinat ovat edelleen kannattava tänään, vaikka teemme vähemmän rahaa kuin muutama vuosi sitten. Tärkeintä on ymmärtää, että meidän on oltava yhä ahkera laskentaan tarjouksen. Huomaa, kaavoihin laskettaessa tarjouksia pitkän aikavälin pitää kiinteistö ei lainkaan liittyvät korjata ja läppä kaavoja, ja nämä sopimukset ovat yleensä tuhoisaa hyväuskoinen sijoittaja.

menestykseen,

Tom & Svein
.