Johdatus kiinteistöjen osa 1031: Perusteet Tax Laskennalliset Exchanges

kohta 1031: Perusteet Tax Laskennalliset Pörssi

Intro: Tiesitkö voit vaihtaa arvostetaan kiinteistöjä varten toisen palan kiinteistöjen ja maksaa ei nykyiset verot? § 1031 Exchangen avulla koko kasvoi arvo on vero – lykätään.

Kiinteistön omistajat voivat lykätä myyntivoittojen verot oman pääoman heidän omaisuutensa käyttämällä Internal Revenue Code § 1031. Tunnetaan yleisesti kuin “ 1031 vaihto vaihtoehto, &"; tämä soveltaminen verolain on yksi harvoista säännösten saatavilla lykätä tai mahdollisesti poistaa verot myynnistä karsinnat ominaisuuksia.

Koska kiinteistön omistaja, voit myös saavuttaa monenlaisia sijoitustavoitteita käyttämällä 1031 vaihto. Voit monipuolistaa kiinteistösijoituksissaan, vakiinnuttaa kiinteistökannan yksi suurempi omaisuus, ja mahdollisesti parantaa kassavirtaa omalta kiinteistösijoituksiin.

Mitä voidaan pitää § 1031 vaihto?
§ 1031 toteaa, ettei voittoa tai tappiota on kirjattava vaihdosta mitään todellista omaisuutta, kun kiinteistön omistaja käy kauppaa yhden tai useamman ominaisuuden korvaavan omaisuuden tai ominaisuuksia, jotka ovat "kuin-kind. &"; Like-kind tarkoitetaan kiinteistöjen, parantaa tai rakentamatonta, että omistaja käyttää tuloja, investointien tai liiketoiminnan.

Voit siis vaihtaa yksi kohde kahdelle tai useammalle ominaisuuksia, tai kaupan kaksi tai useampia ominaisuuksia yhtä korvattavaa omaisuutta. Voit vaihtaa maa tai useita yhden perheen koteja kerrostalon. Sijoituskiinteistöt voidaan vaihtaa omaisuutta ja päinvastoin.

Yksi ehto on, että omaisuus voidaan vaihtaa ja like-kind korvaaminen omaisuutta on molemmat sijaitsevat Yhdysvallat. Myös sääntöjen mukaan IRS § 1031, et voi vaihtaa henkilökohtaisia asuinpaikka omaisuustulosta, ja et voi vaihtaa tuloa tai investointi omaisuutta henkilökohtaisen asuinpaikka.

sääntöjä veron lykkäys
§ 1031 Vaihto, vero omaan pääomaan kiinteistön – kiinteistön arvo yli alkuperäisen ostohinnan – lykätään. Ominaisuuden luopua tulee vaihtaa muu omaisuus; voit &'; t myydä omaisuutta käteisellä käytä rahaa ostaa korvaavan omaisuutta.

“ kuten-kind &"; vaihto, vero lykätään, ei eliminoida. Sinun investoivat mikä olisi myyntitulot toiseen omaisuutta; siksi, voit saada isn &', T toteutuu tavalla, joka tuottaa varoja maksaa mitään veroa.

neljä perussäännöt kiinteistön omistaja saada veron lykkäämisen kaikki verotettavat voitot alle 1031 säännöt ovat:

1. Tasapuolisuus korvaavan omaisuuden on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin oman pääoman luopuivat omaisuutta.
2. Arvo korvaavan omaisuuden on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin arvo luopuneet omaisuutta.
3. Velka korvaamisesta omaisuuden on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin velan luopuivat omaisuutta.
4. Kaikki nettotulot myynnistä luopuneet omaisuutta on käytettävä hankkia korvaavan omaisuutta.

3 eri 1031 Pörssin
§ 1031 Exchange tyyppi riippuu pitkälti ajoissa mukana. Esimerkiksi:
1. Vuonna kodinvaihto, voit vaihtaa luopunut omaisuuden korvaavan kiinteistön samaan aikaan, sulkemalla molemmat liiketoimet samanaikaisesti.
2. Joka parantaa Exchange, sinulla on mahdollisuus tehdä parannuksia korvaavan omaisuutta ennen vaihtoa on tehty. Tämän tyyppinen vaihto helpottuu kolmannen osapuolen kautta, kutsutaan Exchange Majoitus hallitseva mestari (EAT). EAT omistaa otsikko uuteen omaisuudelle parannuksia ovat valmistumassa. Kun otat otsikko, et voi sisällyttää raha enää parannuksia osana vaihtoarvo.
3. Vuonna Viivästynyt Exchange, on pitkä aika ennen siirtoa luopuneet omaisuuden ja hankinta korvaavan omaisuutta. IRS on erittäin tiukat määräajat myöhässä vaihtoa ja sinun on täytettävä vaatimukset. Tämän tyyppinen vaihto helpottuu käyttämällä kolmannen osapuolen, jota kutsutaan “ pätevä välittäjä. &Rdquo; Välittäjä pitää etenee alkuperäisen vaihto kunnes korvaava omaisuutta, joka täyttää kuin-kind tiedot, tunnistetaan ja ostetaan.

pätevä välittäjä on olennainen jäsen tiimisi työskenneltäessä onnistunut vaihto. Välittäjä ei voi olla kiinteistön omistaja tai “ esteettömän henkilö &"; (Joka on määritelty niille ihmisille, jotka ovat edustaneet tai palvellut sinua ammatilliset valmiudet sisällä kahden edellisen vuoden aikana). Esteellinen henkilö kuuluisi teidän kirjanpitäjä, asianajaja, tai kiinteistönvälittäjä.

Alle IRS koodi, ei ole varsinaisia lupavaatimuksia päteviä välittäjiä. Mutta ne voidaan joutua lisensoidaan escrow yritys valtion, jossa he harjoittavat.

säännöt vaihtoa
Internal Revenue Code hahmotellaan hyvin yksityiskohtaisesti aikarajoituksia täyttämällä § 1031 vaihto . Sinulla on 45 päivän kuluttua luopuivat omaisuus siirretään asianmukaisesti tunnistamaan mahdolliset korvaaminen ominaisuuksia. Vaihto on suoritettava 180 päivän kuluessa siirron luopuneet omaisuuden tai ennen liittovaltion veroilmoituksen eräpäivä vuosi, jolloin voit siirtää luopui omaisuus, kumpi on aikaisempi.

Jos eivät täytä § 1031 määräajat, vero-laskennallinen vaihto epäonnistuu, ja joudut maksamaan veroja, jotka johtuvat myynnistä luopuneet omaisuutta. IRS voi pidentää vain yksi esiintymä: jos kauppa sulkeminen viivästyy Yhdysvaltain hallituksen liittovaltion nimetty katastrofi, kuten hurrikaani tai maanjäristys.

kohta 1031 Vaihto on kolme erityisiä ja joustamattomia sääntöjä, jotka rajoittavat useita kiinteistöjä voit tunnistaa vaihtoon. Sinun on täytettävä ainakin yksi näistä kolmesta sääntöjä:
1. Kolmen omaisuus sääntö: Voit määrittää enintään kolmen mahdollisen korvaavan ominaisuuksia, ottamatta huomioon arvoa.
2. 200 prosenttia arvosta sääntö: Voit tunnistaa minkä tahansa määrän ominaisuuksia, mutta niiden arvo voi olla enintään kaksinkertainen arvo luopuneet omaisuutta.
3. 95 prosenttia käyvästä arvosta sääntö: Voit tunnistaa niin monta korvaavan ominaisuuksia kuin haluat, mutta ennen loppua vaihtoon, on hankittava ominaisuudet yhteenlaskettu käypä markkina-arvo vastaa vähintään 95 prosenttia yhteenlasketusta käyvästä arvosta kaikki tunnistetut ominaisuudet. Toisin sanoen, jos voit tunnistaa 20 ominaisuudet $ 1 miljoona yhteensä arvo $ 20 miljoonaa on hankittava 19 näistä ominaisuuksista on $ 19 miljoonaa tyydyttää 95 prosenttia vaatimus.

AINA ensin kuultava erittäin pätevä Kiinteistövero AMMATTIOPINNOT !!!
Kuten verovelvollisen, hänen tulee noudattaa sääntöjä, olosuhteet, ja aikataulun mukaisesti IRS Code, jaksossa määrätty 1031. Se on erittäin suositeltavaa pyytää toimivaltaisia vero asianajaja, KHT, “ pätevä välittäjä, &"; tai hyvin koulutettujen vero neuvonantaja, joka on erikoistunut kiinteistöjen määrittää, kuinka 1031 vaihto olisi laadittava suorittaa oman sijoitustavoitteista on vähäinen verotus.