Kun Creative Real Estate Rahoitus tuli huolestuttavan liian Creative

Tämä artikkeli on liittyvät kiinteistöjen rahoitusvaihtoehtoja joka teki rahoitusta saataville kotiin ostajia parempi osa seitsemän vuosikymmenen ja vaikka ne on tehty useita muutoksia vuosien varrella, FHA ja tavanomaisen kiinteistöjen rahoitusohjelmat edelleen ylivoimainen valintoja asunnon ostajien huolimatta useita talouden taantumien tältä ajalta.

FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) ja PMI (Yksityinen Mortgage Insurance) jos kiinnitys vakuutus tarpeen suojata asuntolainoittajista vastaan ​​kiinnitys sulkemiseen - VA edellyttäen hypoteekkivakuudeksi - jonka mukaisesti lainanantajat olivat velvollisia käsittelemään lainoja, jotka VA hyväksytty.

Nämä ohjelmat yhdistetään luoda vankka kiinteistöalan rahoitus teollisuus, joka johti kiinteistösijoitus ja koti-omistus on yksi kannattavimmista ja turvallisin tapoja luoda pääomaan. Creative kiinteistörahoituksen tarkoitus tarjota kiinnitys rahoitus vaihtoehtoja kotiin ostajia, jotka eivät täytä kaikkia vaatimuksia esitetään tavanomaisella pankki.

Nämä rahoitusvaihtoehdot tuli muodot FHA ja PMI kiinnitykset, tai VA jos kotiin Ostaja oli veteraani. Creative kiinteistöalan rahoitus tuli liian riskialtista, kun kiinnitys vakuutus on joko huomiotta tai vaarantaa ja siksi luonut riski kaikille osapuolille tehdessään tämän tyyppinen kiinnitys rahoitus vaarallisia kaikille.

Miten ja milloin Creative Tuli Tuhoisa

on tavanomaista kiinteistöjen rahoitus katsotaan luova? Perinteiset asuntolaina pidetään perinteisen asuntolainan ja on yksinkertaisin tyyppi asuntolainojen käytettävissä; Se on kiinnitys vastaan ​​jota useimmat muut kiinnitykset mitataan, mikä tarkoittaa, että perinteisen asuntolainan ohjeiden noudattamisesta enemmistöllä pankkilaitoksen ja lisensoitu lainanantajien että hyväksyy lainat kiinteistöjen rahoituksen mukaisesti Fannie Mae ja Freddie Mac ohjeet.

Nämä ohjeet edellytetään, että lainanottaja hakee hyväksyntää varten tavanomaisen asuntolaina on dokumentoitava kyky hallita 20% käsiraha (20% kauppahinnasta tai arvioidusta arvosta, kumpi on pienempi); Tarpeeksi kuukausitulot, 28% josta on tuettava maksut Vastuullinen & Korko plus verot & Vakuutus (Piti) ja 36% on tuettava yhteensä kuukausimaksu, kun kaikki muut pyörivät & erän velan maksuun lisätään Piti (esim luottokortit, opiskelija & auto lainat, jne.) - ilman apuohjelmia - ja luottokelpoisuus (osoituksena vähintään luotto pisteet 720). Voi sanoa, että asuntolainojen kanssa suuntaviivat muiden kuin tavanomaiset (Fannie Mae & Freddie Mac) standardi ovat luovia kiinteistöjen rahoitusohjelmia, mutta tavanomainen rahoitus ei olisi ajatellut niin luova.

Jo ennen nykyaikaistamista päivä tavanomainen laina olemassa nykymuodossaan, toimet mahdollisten asunnon vaatimalla kiinteistöjen rahoitus täydentää ostoksensa olivat pitkään ja hartaasti. Prosessi oli täynnä uhraus ja monet mahdollisten asunnon jatkuva suuri menetys puutteen kohtuullisia asuntolaina rahoitusehdot.

Perustuu julkaistua tietoa Historia News Network (HNN), Fannie Mae oli luotu vuonna 1938 osana Franklin Delano Rooseveltin New Deal. Romahdus kansallisen asuntomarkkinoiden vanavedessä Great Depression lannistunut yksityisten lainanantajien investoimasta asuntolainoista. Fannie Mae perustettiin, jotta paikalliset pankit liittovaltion rahaa rahoittaa asuntoluottojen yrittäisi nostaa tasoa asumisesta ja saatavuus kohtuuhintaisia ​​asuntoja.

Pre-Fannie Mae Mortgage ehdot vaatinut lainanottaja tehdä käsiraha vastaten 50% kodin ostohinta saamiseksi viiden vuoden "korkoa vain Balloon" asuntolainan. Nämä ehdot olivat saatavilla kautta yksityisten rahoittajien, joista monet lopetettu luotonanto takia romahtaminen kansallisten asuntomarkkinoilla.

Fannie Mae, vain GSE (hallitus Sponsored Enterprises) olemassa tuolloin omisti tavanomaisen kiinnitykset kunnes luominen Freddie Mac vuonna 1970, jonka jälkeen kaksi virastoa "... ohjataan noin 90% maan toissijainen asuntoluottomarkkinoiden ..." ja tällä hetkellä ensisijainen ostajat perinteisen asuntolainan paperi vaikka se on saatettu valvontaan liittohallitus kautta conservatorship menettely syyskuussa 2007.

Muut kuin perinteiset kiinteistöjen rahoitusohjelmia, oli yksi muita suosittuja lainaohjelman, joka oli vakuutettu asuntolainojen koska syntyy kongressi vuonna 1934. Tämä ohjelma on tunnettu kuten FHA (Federal Housing Administration), joka vireille aivan eri joukko kiinnitysluoton ohjeita. Jos tavanomainen pankit vaaditaan 25% käsiraha (tällä hetkellä 20%), FHA tarvitaan 2,25% (tällä hetkellä 3,5%); Tarpeeksi kuukausitulot (31% tarvitaan tukemaan Piti maksut & 41% tukea Piti + R &I velan maksuun), varat (käsiraha + Päätöskurssi kustannukset) sekä luottokelpoisuuden (kohtuullinen merkintäsitoumukset ennen luotto tulokset, mutta tällä hetkellä 640 euroa merkintäsitoumukset politiikan monet lainanantajat kiinni) on myös dokumentoitu samalla tavalla sellaista vaadittavien asiakirjojen tavanomaisissa suuntaviivat; Ja koska tämä tuloerot & varat ja sellaista luottoa tausta, joka oli tarpeen, se voidaan sanoa, että FHA-vakuutettu asuntolaina ohjelma sopii kuvaus luovan kiinteistöjen rahoitus, paitsi että täydellinen dokumentaatio ja todentaminen lainanottajan pätevyys tämäntyyppisen asuntolainan olivat kaikki vaaditaan.

Kun säätämistä FHA ja sitten Fannie Mae, asuntoluotot oli alkanut sen nousua, mutta kuten edellä mainittiin, monet jotka halusivat ostaa kotiin tuskin varaa yksi kunnes näille kahdelle virastolle luotiin ja myöhemmin VA (Veteran Administration) lainatakuuohjelmalle, tarkoitettu nimenomaan sotilaalliseen veteraaneille ja heidän vaimonsa.

Oli enemmän kilpailua kiinteistörahoitusmarkkinat ja asuntolainat olivat nyt tarkoitetun suhteen, millaisia ​​kiinnitys kotiin ostaja päteviä sijasta tyyppi lainanottajan asuntolaina pankit olivat halukkaita lainaamaan (kun monet lainanottajat eivät pysty asuntolaina hyväksynnät huolimatta niiden pätevyys) perustuvat yksinomaan pankin harkinnan ja /tai ennakkoluuloja.

lisää kilpailua kiinnitys teollisuuden tuli lisää riskinottoa, ei piittaamattomuudesta alkuaikoina, mutta riskinottoon, joka tarkoitti sitä, että valtava kasvu asuntolaina sovelluksia ottanut lainanantajien hyväksytty lainata FHA-vakuutettu ja VA taattu asuntolainojen (VA lainat piti olla hyväksytty ja leimaama Veterans Administration) on yrityskiinnitysrekisteriin että ehkä sisältyi useita sovelluksia, joihin voi muuten mennyt säästöt & lainat olivat se ei rajoittavaa antelainaus ja suuntaviivat ne kiinni tuolloin.

Tästä huolimatta havaittavissa piikki asuntolaina liiketoiminta tehdään kaikki hänen ympärillään, tavanomainen (perinteinen) kiinnelainanantajan ei pitänyt kiirettä muuttaa hänen luotonanto Linjaukset, joten muutokset tavanomaisen asuntolaina ei tapahtunut yhtä nopeasti kuin monet kiinteistöalan oli odotettu, mutta pysyi luotonanto standardi.

FHA, VA, ja PMI (Yksityinen Mortgage Insurance ) olivat muut laajalti tunnustettu asuntolaina ohjelmia markkinoilla, jossa perinteisen asuntolainan laina perustettiin perinteisen asuntolaina tyyppi; Kiinnitys prototyyppi, jos haluatte. Kukin näistä ohjelmista poikkesi karsinnat vaatimuksista ja ohjearvojen tavanomaisella kiinnelainanantajan, paitsi että PMI perustui lähes kokonaan perinteisen asuntolainan laina suuntaviivoja mutta erosivat LTV (laina-to-arvo) suhde, joka ylitti tavanomaisen suhde vaatimukset jopa 15%, mikä edellyttää kodin ostaja tehdä käsiraha niinkin alhainen kuin 5% kauppahinnasta, arvioida arvo (kumpi on vähemmän) Home S /hän olisi ostaa.

Vaikka FHA oli luova asuntolaina ohjelma, suunnitellut liittovaltion hallitusta lisäämään asumisesta keskuudessa matalan ja maltillinen tulotason työtätekevien haluavat asumisesta, ohjelma toimi hyvin, koska se oli, ja on edelleen liittovaltion vakuutettu lainaa ja siten suojattu kiinnitys laina lainanantajien menetyksistä rikollisuutta ja myöhemmin kiinnitys sulkemiseen.

VA asuntolaina työskennellyt koska Veteraanien hallinnon (eri käsivarsi liittohallitus) taattu asuntolainan lainanantajien vastaan ​​menetyksistä kiinnitys sulkemiseen, joten tämä tyyppi kiinnitys tarjota ja vieläkin vahvempi suojaava huopa lainanantajan koska liittohallitus kautta Veteraanien hallinnon, taattu takaisinmaksu!

vain kiinnitys tyyppi, joka poikkesi tavanomaisesta asuntolaina suuntaviivat ja ei ollut vakuutettu tai takaamien liittovaltion hallitus oli PMI asuntolaina ohjelma, ja vaikka PMI kiinnitykset tapasi tarve kiinnitys rahoitus markkinoilla, oli niitä, jotka tarkastelivat tätä kiinnitys tyyppi mallina vieläkin luovuutta kiinteistörahoituksesta.

Pian oli kiinnitys ohjelmien käyttöön vaaditaan 5% alas, mutta vain 3% ostajan omaa rahaa; 10% alas, mutta ei PMI; 5% alas, mutta ei PMI niin kauan kuin ostaja /luotonsaaja suostui pienen toinen kiinnitys (possu-takaisin toinen); Ja useita erilaisia ​​muunnelmia ja luova versiot ilman säännös kiinnitys vakuutus.

Sitten oli uusi termi käyttöön kuvaamaan näitä uusille kuin perinteistä, ei-FHA, ei-VA, ei-PMI ty kiinnitykset tyyppejä. Termi oli subprime-tai subprime-laina! Kuten kävi ilmi subprime-laina oli kaikkein holtiton eräänlainen luova kiinnitys rahoitus ohjelmasta on otettu käyttöön nykyaikainen kiinnitys markkinoilla, ja - nyt tiedämme - oli vastuussa lähes romahduksen meidän rahoitusjärjestelmän (lama kestävä lopusta 2007 vuoden 2010 lopulla johti) ja lähellä masennus.

Creative kiinnitys rahoitus ei aiheuttanut kiinnitys kriisit ja, toisin kuin useita raportteja aikana subprime-sulattaa, FHA-vakuutettu asuntolaina ohjelma ei ollut vastaa 2008 kiinnitys kriisit ja markkinoiden sulattaa; Myöskään VA takaama laina ohjelma syyllinen. PMI jos vakuutus suojella perinteisen asuntolainan lainanantajien lainata määriä yli 80% ja jopa 95% pienempi kodin ostohinta tai sen arvioidusta arvosta, osoittaa selvästi, että kun luotonantajien edut suojattiin (vakuutettu) altistuminen tappio oli vähentynyt huomattavasti.

Kun oli vain vähän tai ei vakuutuksia, lainanantajat avattiin huomattavia tappioita, ja kun nämä tappiot ovat syntyneet ja pahentaa, monet lainanantajat etsi apua Yhdysvaltain hallitus ja sai sen kautta monet $ miljardeja bail-out loppuvuodesta 2008 ja vuoden 2009 alussa

Mitä tarkoitusta ei niin luova kiinteistörahoituksen, teknisesti petollinen-asiakkuutta sub prime kiinnitys ohjelmia palvella? Mikä oli loppupelin? Totuudenmukainen Vastaus tähän kysymykseen on vielä määrittelemättä, ja ei voi olla tulevina vuosina. Viime Huffington Post artikkeli yksityiskohtaisesti Neil Barofsky neljännesvuosittain raportin kongressin tarjoaa lisää tietoa, joka voi olla hyötyä määritettäessä "totuudenmukainen" vastaus tähän kysymykseen. Mr. Barofsky on erityinen tarkastaja yleisesti ongelmia omaisuuserien velkahelpotusohjelmat tai Tarp.

Works Mainittu:

Alford, Rob. "Mitä synty Freddie Mac ja Fannie Mae ?." HNN - Historia News Network. George Masonin yliopisto, 8 joulukuu 2003. Web. 13 lokakuu 2010.

Wagner, Daniel ja Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: hallitus Bailout Suurentunut talouskriisit". Huffingto Post, tammikuu 30, 2010. Web. 25 lokakuu 2010.

Copyright © 2010, Tony Phillips

.