Kiinteistöt Osto strategia: Hybrid Equity Split

Tässä on kehittynyt tekniikka opetamme mentorointia oppilaita käyttämään tehdä jopa ylimääräinen $ 25.000 enemmän jokaisen oman pääoman split he tekevät. Se &'; nimi on “ hybridi pääoma split, &"; ja mielestäni Käytät ll näin yksinkertainen mutta erittäin kannattava tekniikka ja haluavat lisää se investointi työkalupakin.

Paras tapa ymmärtää käsitteen on kulkea esimerkki käsitellä tein omistajat kahden makuuhuoneen, kahden kylpy omaisuutta. Myyjät olivat motivoituneita, koska aviomies oli siirretty hänen työtä. Kun tapasin heidät, puhuimme tekemisen kautta kahdeksan vuoden vuokrasopimuksen vaihtoehto omaisuutta. Oikea aivan lopussa he eivät suostuneet, ja olen vetänyt pois tämän hybridi pääoma split idea kaunistella käsitellä juuri tarpeeksi sulkea.

ehdot vuokrasopimuksen vaihtoehto olivat seuraavat: aikavälillä kahdeksan vuotta kuukausivuokra on $ 913 ja ostohinta $ 102,000. Etukäteen vaihtoehto vastike me maksetaan oli 1 $.

Nyt useimmat sijoittajat jäsentää oman pääoman jakautuvat seuraavasti: He split kanssa myyjä 50-50 perusteella mitä he sillä sijoittajat myivät kiinteistön yli $ 102,000. Esimerkiksi, jos he myivät kiinteistön kahden vuoden vuokra-to-oman pohjan $ 120000 he antaisivat myyjä ensimmäisen $ 102,000 ja jakaa loput $ 18,000 voiton 50-50. Toisin sanoen, he tekisivät $ 9,000 jälleenmyyntihinnoista lisättynä kassavirta omaisuus tuotti yli kahden vuoden ajan.

tavalla minä rakenteeltaan meidän hybridi pääoma split oli seuraava: Teimme kahdeksan vuoden vuokrasopimuksen vaihtoehto kuvatulla tavalla ja sopivat, että haluamme myös tehdä oman pääoman split mitään me jälleenmyydä omaisuutta yli $ 127,000. Toisin sanoen, ensimmäinen $ 25,000 voitto olisi minun yksin, ja tekisimme oman pääoman split tahansa summan yläpuolella.

Muuten, miksi tarjoavat 50-50 ja myyjä kun ne on usein niiden tarpeet täyttyvät ja on innoissaan kanssa huomattavasti vähemmän? Suostuin he saisivat 12 prosenttia määrästä me jälleenmyydä omaisuutta yli $ 127,000!

Miten saan myyjä hyväksymään tämän? Olen yksinkertaisesti kysyi myyjä, “ Mrs. Myyjä, jos olisi tapa, jossa saisit täyden $ 102,000 puhuimme ja päälle, että saisit kimpale tulevaisuuden arvostusta jälleenmyynti ominaisuus on, että meidän pitäisi puhua, tai todennäköisesti ei? &Rdquo ; (Jos et ole &'; t tehnyt niin vielä, kehotan teitä oppia joitakin yksinkertaisia ​​“ negatiivinen sanamuoto &"; tekniikoita kuten opetamme opiskelijoita.

Kun myyjä sanoo, että hän on itse asiassa kiinnostunut puhumaan siitä, olet yksinkertaisesti mennä selittämään, “ No, en &'; tiedä jos voisimme tehdä tämän, mutta mitä jos asetamme prosenttiosuus, jota saisit jälleenmyynti omaisuutta? Ilmeisesti, tarvitsisimme rakentaa vähintään pohja voittoa $ 25.000 tehdä tästä arvoinen aikamme, mutta mitä jos me sanoi, että Käytät d saada osa mitään myimme omaisuutta tiellä yli $ 127,000? Tarkoitan sitä, että saisit kaikki ensimmäisen $ 102,000, että &'; s täysin sinun, ja voit myös saada, anna &'; s sanoa, 10 prosenttia tai ehkä vähän enemmän siitä määrästä myimme sen yli $ 127,000. Onko että meidän pitäisi puhua kautta, tai todennäköisesti ei? &";

Oma myyjä suostui tämän, neuvoteltuaan voimakkaasti siirtää prosenttiyksikköä 10 prosentista 12 prosenttiin. Huomaa hän vain hyväksyi 25.000 $ pohja voittoa. Sitten myi kiinteistön kahden vuoden vuokra-to-oman pohjalta, $ 3,000 hyvitetä vaihtoehto rahaa, vuokraa $ 1000 kuukaudessa, ja lopullinen hinta on $ 120,000.

Oma vuokralainen-ostajan päätti olla ostamatta . Kun tarkistin arvo condo ennen myy sen uudelle vuokralaiselle-ostaja, olin innoissani huomatessani, että huoneisto oli hypännyt arvoltaan $ 165,000. Joten en jälleenmyydä minun seuraava vuokralainen-ostajan $ 189,000 on kahden vuoden vuokra-to-oman perusteella.

Muistathan rakentaa pohja voitto itse kaikista oman pääoman Split paljon teet. Vaikka se &todellisten tuloste; s vain $ 10,000 tai $ 15,000 ennen kuin jakaa loput rahat, joka on puhdasta
voitto ilman ylimääräistä vaivaa.

Viime kädessä oman pääoman jakaa ja hybridi pääoma split ovat molemmat suuri tapoja saada myyjä “ kumppani up &"; kanssasi. Kun neuvotella tällaisia ​​tarjouksia, parasta on että saada pitkällä aikavälillä on helppoa. Onhan sitä pidempään aikavälillä enemmän rahaa sekä tehdä ja myyjä voitti &'; t tarvitse tehdä mitään työtä.

Varmista sinulla ei' t tarjoavat oman pääoman split aloittaa pois. Miksi lahjoittaa osan voittoja jos et &'; t on? Tallenna tämä uusi työkalu tapauksissa, joissa sinulla on kunnossa mutta tarvitsee yhden viime makeutusaineena juttu tehdä myyjän sanoa kyllä. Kuten aina, varmista, että teet niin “ vastahakoisesti &"; käyttämällä neuvotteluryhmä kieli malleja.
.