Miten Analysoi Kiinteistöt Expenses

Jos et &'; t saada kulut oikea kun analysoidaan kiinteistöjen paljon, olet asettamalla itsesi päästä huono sopimus.

On olemassa kolme osaa due diligence tahansa Kiinteistökauppa. Ensimmäinen on taloudellinen. Tämä johtuu siitä, jos sopimus kuolee, 72% ajasta se kuolee tilikauden due diligence.

Toinen osa on fyysinen due diligence – kaikki osat omaisuutta työskentely asianmukaisesti. Ja kolmas osa liittyy oikeudellinen due diligence – on olemassa selkeä otsikko omaisuutta.

Nyt, anna &'; s tarkennettua keskittyminen taloudellinen due diligence, ja erityisesti kulut.

Toimintakulut vs. Capital kulut

On olemaan kaksi erilaista expenses-- liikekulujen ja oman pääoman kulut.

Miten voit analysoida nämä kulut onko aiot asettaa itse jopa helppoa tai vaikeaa toimintaa, kun tai jos otat yli sopimus.

tyyppi kulu joko lisätä tai vähentää arvoa omaisuutta. Muuten, jos olet harkitsee myymällä omaisuutta, ymmärtää ero on erittäin tärkeää myös teille.

Toimintakulut ovat “ viivan yläpuolella &"; kustannuksella. Tämä tarkoittaa, että jos kulu on “ viivan yläpuolella &"; tai liiketoiminnan kulujen, se selittyy ennen velan (asuntolaina).

Samalla Capital kulut ovat “ viivan alapuolella &"; kustannuksella. Siten ne kirjataan velanhoidon jälkeen kirjataan.

laskeminen Operatiivinen nettotuotto

Tämä on tärkeä ero muistaa. Kun laskemme Operatiivinen nettotuotto, käytämme seuraavaa kaavaa:

Vuotuinen tuotot
-Yearly kuluihin (ilman velanhoidon) B = Operatiivinen nettotuotto

Tämä kaava on tärkeää, koska yksi tärkeimmistä tavoista, joilla me määrittää arvo on käyttää Korkoprosenttina. Voit selvittää Korkoprosenttina, käytämme tätä kaavaa:

Operatiivinen nettotuotto /Korkoprosenttina = Arvo

Kuten näette, Operatiivinen nettotuotto (NOI) on tärkeä osa kaavan käytämme määrittää arvon. Ja, merkittävä osa NOLn kaava on Vuosittain kuluihin.

Kun Liikekulut korotuksen NOI pienenee. Tämä vähentää kiinteistön arvoa. Kun Toimintakulut vähentää, NOI lisää. Tämä lisää kiinteistön arvoa.

Joten miten Capital kulut tulevat peliin?

Ensinnäkin haluan kertoa teille ero liikekulujen ja oman pääoman kulut muille kuin missä ne kirjanpidossa .

Toimintakulut tapahtua päivittäistä toimintaa omaisuutta, joten termi “ toimiva. &"; Tämä sisältää pieniä korjauksia ja ylläpito, Palvelut urakoitsijoille, verot, vakuutukset, hallintokulut, hallinnointipalkkiot ja mainonta.

Capital kulut ovat korvaavia tai tehdyt parannukset omaisuutta että poistoja yli kaksikymmentäviisi seitsemän vuotta. Tämä tarkoittaa, et voi vaatia kustannuksella lopussa vuoden vähentää verotaakkaa. Sinun täytyy laskea kustannuksia tai jakaa sen 27. olet vain saa poistaa 1/27 teidän verotaakkaa.

Capital kulut ovat uudet katot, kodinkoneet, työtasot, kaapit, matto, ulkoa maalaus, sisätilojen maalaus , uusi opasteet jne – suuria parantamisesta tai vaihtamisesta.

Monet näistä pääoman menot voivat pudota harmaalle alueelle. Voisit mahdollisesti tehdä argumentti harkitsee kustannuksella pääoman kustannuksella tai toiminta kustannuksella.

Kun haluat pääomakustannuksia /kun haluat Operatiivinen liikekulusuhde

Kun käytät omaisuutta ja tulee maksaa veroja tuloista kiinteistön vuoden lopussa, jonka haluat niin monta Toimintakulut että voit vaatia määrän vähentämiseksi teidän verotaakkaa.

Toisaalta, jos olet aikoo myydä kiinteistön, jonka haluat niin monta kulut alla rivi pääomakustannuksia alueella, koska tämä vähentää määrää teidän toimintakulut ja lisätä Operatiivinen nettotuotto.

Tämä johtaa sen arvon lisääminen omaisuutta.
.